VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Y DE PARCELAS

I.- VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

I.- CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio".

La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores.

En materia inmobiliaria, la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito.

La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio.

Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.

II.- CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY.

1.      La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias, limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. 1.480 CCV como con el escaso interés de la reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal.

2.      La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.

III.- REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos, toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada.

Artículo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".

Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma:

1.      Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio reservado. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos:

A.     Que se trate de una venta a plazo a crédito. Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio.

B.      Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1º L.V.R.D).

C.      Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.

D.     Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después. (Art 2º L.V.R.D.).

E.      Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).

F.      Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.). La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta.

G.     Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.

Adicional a estos, para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros, tienen que darse las siguientes circunstancias:

A.     Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.)

B.      Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. 3 L.V.R.D.)

C.      Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.).

D.    Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio, establecidas en el Art. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra - venta de determinados bienes muebles.

Las formalidades exigidas por la L.V.R.D son las siguientes:

Artículo 5 L.V.R.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a)     El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción, exacta de la cosa, con referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.

b)     El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".

Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos, para que sea oponible a terceros.

IV.- EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

1.- Situación del Vendedor:

a)     El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.

b)     La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía.

c)       Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente, según los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común, en materia de condición.

d)     La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".

2.- Situación del Comprador:

a)     El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.

b)     El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida.

c)      El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.

d)     El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario.

e)     Por último, el comprador está obligado a notificar al vendedor, dentro del término de 10 días, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos, con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos.

3.- Efectos frente a Terceros.

En principio, si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros, dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Sin embargo, hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones:

a)     El adquiriente de buena fe en feria, mercado, venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio, sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición.

b)     Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio.

c)      Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el vendedor, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores.

V.- Resolución y Pérdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio.

A.     Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. Para que exista la resolución o pérdida del beneficio del termino debe cumplir el número de cuotas establecidas (Artículo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio).

B.     Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el juez, según las circunstancias, solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podrá reducirla indemnización convenida. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización, en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador. (Artículo 14, 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio).

 

II.- VENTA DE PARCELAS.

I.- INTRODUCCION.

Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. Ahora, ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua, entre otros.

Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la “división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.

II.- UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS.

La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con:

     La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.

     La Ley de Propiedad Horizontal.

III.- EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN

La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. 1 de la ley).

Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a través de una promotora, y antes de proceder a la enajenación por parcelas, debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.

1)       El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. 2 Ejusdem).

El documento debe contener:

A.     La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente.

B.      La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas, Urbanización Loma Linda etc.

C.      La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años.

D.     El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50.000 Bs., luego, una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una, tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50.000 Bs. Como son 10 parcelas iguales, cada una costará 5.000 Bs. Como 5.000 es el 10% de 50.000, el porcentaje de cada una será de 10%.

E.      El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas, las cuales especificaran la zonificación, residencial, comercial, comercial-residencial, industrial, mixta etc.

F.      Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados, así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario.

G.     Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.

2)     La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. (Art. 2 encab. Ejusdem). Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

El documento de urbanización o parcelamiento, es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”, ya que para la venta de cada una de las parcelas, el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento, identificando la(s) parcela(s) con sus linderos, medidas, área, nominación, así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento.

3)     El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo.

4)     El registrador no protocolizará el documento de urbanización o parcelamiento:

ü  Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artículo 2 de la Ley ejusdem.

ü  En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, a menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por Parcelas por oferta pública (Art. 6 Ejusdem).

5)     Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que previamente se haya registrado el documento de urbanización o parcelamiento (Art. 5 Ejusdem).

6)     El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art. 5 Ejusdem.

7)      Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título.

8)     Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la Ley de tierras, y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas.

9)     Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación, esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes.(Art. 4 de la Ley)

10)  Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios, esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública, si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”, en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal. (Art. 10 de la Ley).

11)    Protocolización de Títulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones; la primera de ellas  es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento, El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. 8, encab.). La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo, y la descripción de la parcela en cuestión, de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano, acompañado del muy mencionado documento”(Art. 8 apt. Único)

IV.- VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.

A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone:

1)      Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, declara que es Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. (Art. 9, encab.). estas disposiciones son de interés público, sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores, mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores.

2)      Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato, cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución, o cuando hubiese transmitido tales títulos. (Art.9 apt. Único).